HAK ATAS TANAH BAGI WNA

Hak atas tanah merupakan suatu hak dalam penguasaan tanah yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak untuk mempergunakan, memanfaatkan, dan menguasai tanah tersebut. Macam – macam hak atas tanah sendiri diatur dalam Pasal 16 ayat (1) UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria, yaitu :

1. Hak milik
2. Hak guna usaha
3. Hak guna bangunan
4. Hak pakai
5. Hak sewa
6. Hak membuka tanah
7. Hak memungut hasil hutan,
8. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut diatas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

 Kepemilikan hak atas tanah tersebut tentunya telah diatur dalam peraturan perundangan – undangan yang berlaku, siapa – siapa saja yang berhak memiliki hak atas tanah sebagaimana diuraikan dalam Pasal 16 ayat (1) UU No. 5 Tahun 1960 tersebut, mengingat seiring kemajuan teknologi dan modernisasi saat ini, masyarakat yang tinggal di Negara Kesatuan Republik Indonesia ini, tidak hanya Warga Negara Indonesia (WNI) saja, melainkan juga banyak Warga Negara Asing (WNA) dari segala penjuru dunia yang memilih untuk tinggal di Indonesia, dengan tujuan untuk bekerja, belajar, melakukan kerjasama atau berinvestasi.

Apakah WNA berhak untuk memiliki hak atas tanah di Indonesia ???, dan apa saja hak – hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh WNA ???

Sebagaimana ketentuan dalam Pasal 21 ayat (3) UU No. 5 Tahun 1960, diatur bahwa orang asing sesudah berlakunya UU No. 5 Tahun 1960 ini memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, dan juga Warga Negara Indonesia (WNI) yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya UU No. 5 Tahun 1960 ini kehilangan kewarganegaraannya, maka wajib melepaskan hak milik itu dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak diperolehnya hak milik tersebut atau hilangnya kewarganegaraan Indonesia. Jika sesudah jangka waktu 1 (satu) tahun tersebut hak milik tidak dilepaskan, maka hak milik tersebut hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah Negara.

Dan sebagaimana ketentuan dalam Pasal 26 ayat (2) UU No. 5 Tahun 1960, diatur bahwa setiap adanya transaksi jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warganegara yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing, atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh Pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2), adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.

 Artinya Warga Negara selain Indonesia / Warga Negara Asing (WNA), tidak boleh memiliki hak milik atas tanah di Wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia, baik diperoleh dari warisan, jual – beli, atau hibah.

Namun jangan khawatir, meskipun WNA tidak boleh memiliki hak milik atas tanah, akan tetapi WNA diberi hak atas tanah berupa Hak Pakai, Hak Sewa, dan Kepemilikan atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).

Aturan pemberian Hak Pakai bagi WNA diatur dalam Pasal 42 UU No. 5 Tahun 1960, yang berbunyi :

Yang dapat mempunyai hak pakai ialah :

1. Warga Negara Indonesia
2. Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Hak pakai disini merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-undang ini. Hak Pakai diberikan selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu, dan diberikan secara cuma – cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

Sedangkan untuk hak sewa bagi WNA diatur dalam Pasal 45 UU No. 5 Tahun 1960, yang berbunyi :

Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah :

1. Warga Negara Indonesia
2. Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Dan untuk Kepemilikan atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) bagi WNA diatur dalam Pasal 144 ayat (1) UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, yang berbunyi :

Hak milik atas satuan rumah susun dapat diberikan kepada:

1. Warga Negara Indonesia;
2. Badan hukum Indonesia;
3. Warga negara asing yang mempunyai izin sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia; atau
5. Perwakilan negara asing dan lembaga internasional yang berada atau mempunyai perwakilan di Indonesia

 Dan Pasal 69 ayat (1) PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, yang berbunyi :

“ Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan Orang Asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan ”

Semoga informasi yang ada dalam artikel ini  berguna dan bermanfaat bagi pembaca. Untuk mendapatkan arahan dan pendapat hukum yang lebih spesifik, dapat dikonsultasikan secara langsung dengan konsultan hukum kami yang telah berpengalaman melalui web kami : https://ekobudiono.lawyer/ dengan klik layanan konsultasi hukum online. (IM)